2025년 8월 28일부터 주택금융공사가 보증하는 전세자금 대출의 기준이 강화되었습니다.
주요 변경 내용을 정리해 봅니다.
1. 주요 변경 내용은 두 가지임.
2. 첫 번째는 "선순위 채권과 임차보증금의 합계액이 주택 가격의 90%를 초과(법인 임대인은 80%) 할 수 없다."임.
3. 25년 7월 기준, 서울은 시세의 52.8% 정도에서 전세가격이 형성되고 있음.
4. LTV 40%의 주택 담보대출을 받으면, 근저당을 보통 120% 설정하니 52%가 등기부등본에 올라감.
5. LTV 40%의 주담대(설정 52%) 가 있으면, 전세시세 52.8%를 합쳐서 104.8%가 됨.
6. 허용범위인 90%를 넘어가는 것임.
7. 서울의 경우도 전세로 들어가려는 주택이 LTV 20%이상의 주택담보대출이 있으면 전세자금 대출이 힘들어지게 됨.
8. 지방은 주택담보대출이 조금이라도 있으면 전세자금 대출이 힘들어지는 수준임.
9. 전세가율이 74.6%이니, 주담대가 조금만 있어도 80~90%를 넘어가기 때문임.
10. 지금까지 이야기는 아파트에 대한 이야기 였음.
11. 연립과 다세대주택(빌라)는 서울도 전세가율이 64.5%까지 나와서, 대출이 조금만 있으면 전세가 쉽지않게 된 것임.
12. 2025년 8월 28일, 서울 상공회의소에서 열린 '주택금융과 주거안정' 토론회에서 국토교통부 주택기금 과장은 추가 강화를 예고함.
"2017년 전세보증금 반환보증 LTV를 집값의 100%까지 확대하면서 임대인이 자기자본 없이도 수십 채를 보유할 수 있는 환경이 만들어졌고, 무자본 갭 투기와 대규모 사고가 이어졌다. 현재는 90%까지 낮췄지만, 여전히 높다. 70~80% 수준으로 단계적 복귀가 필요하다"
13. 추가강화 가능성도 남아있는 상황임.
14. 두 번째 변경은 "임차보증금 반환채권에 대한 채권보전조치(질권설정, 채권양도 등)를 하겠다"라는 것임.
15. 위 문항을 이해하려면, 물권과 채권의 차이를 구분할 필요가 있음.
(16번부터 56번까지는 물권과 채권의 차이에 대한 이론적인 설명이니, 아는 사람은 56번까지 스킵 해도 됨.)
16. 한국의 등기 제도에는 "물권이 채권보다 우선한다"라는 개념이 기본으로 장착되어 있음.
17. 전세권, 근저당권 같은 권리를 물권이라고 하고, 임대차 계약, 금전소비대차계약 등을 채권이라고 함.
18. 금융기관이 주택 담보대출을 해주면서 근저당을 설정하면 물권이고, 신용대출을 해주면서 금전소비대차 계약을 하면 채권이 됨.
19. 6억원 시세의 아파트에 A 은행이 3억 원 주택대출을 해주며, 120%에 해당되는 3억 6천만 원의 근저당을 설정하는 것은 물권임.
20. 3억 원을 빌려주면서 3억 6천만 원을 설정하는 것은 원금뿐만 아니라 대출이자와 경매비용 등도 받기 위해 충분한 담보를 잡는 것임.
21. B 은행이 5천만 원 신용대출을 해주는 것은 채권임.
22. 6억원짜리 아파트가 경매에 들어가서 4억 원에 낙찰이 되었다고 가정을 해봄.
23. 물권이 채권보다 우선하니, A 은행이 원금 3억원과 연체이자,경매비용등 최대 6천만원을 합쳐서 3억6천만 원을 받아 갈 수 있음.
24. B 은행은 받을 돈이 5천만 원이지만, 채권을 가지고 있어서, A 은행이 돈을 다 받아 간 후 남은 4천만 원을 가져갈 수 있게 됨.
25. 물권은 물권자가 여러 명일 경우 등기 순서대로 돈을 받아 가지만, 채권은 채권자가 여러 명인 경우 안분이라는 방식으로 배분을 함.
26. 안분은 채권금액 크기대로 배분을 받는 방법임.
27. 위 사례에서 A 은행 주택대출 3억 원, B 은행 신용대출 5천만 원이 있는데, C 카드사의 카드론 3천만 원이 추가되었다고 가정해 봄.
28. 물권자인 A 은행이 3억 6천만 원까지 가져가는 것은 동일한데, B 은행과 C 카드사는 4천만 원을 갈라서 가져야 함.
29. 채권자 간에는 채권액에 따라서 안분을 하니, B 은행은 4천만 원의 5/8, C 카드사는 4천만 원의 3/8을 받아 가게 됨.
30. 물권과 달리 채권은 채권자 간에는 누가 먼저 대출을 해줬는지가 중요하지 않고, 채권액 규모가 중요한 것임.
31. 물권자는 채권액 규모는 의미가 없고, 누가 먼저 물권을 확보했는지가 중요함.
32. 위 사례에서 A 은행 대출과 같은날에 D저축은행도 1억원을 담보대출해 주고, 1억 2천만 원을 설정했다고 가정을 해봄.
33. 물권은 같은 날 설정 접수를 해도, 등기소에 접수되는 순서에 따라 1순위(선순위), 2순위(후순위) 식으로 등기가 됨.
34. A 은행과 D 저축은행은 근저당 설정을 했으니, 둘 다 물권자이지만, A 은행이 선순위고 D 저축은행은 후순위가 됨.
35. 물권은 시간이 앞선 사람이 받을 돈을 다 받고 나면, 나머지를 후순위가 받아 가는 구조임.
36. 먼저 설정한 A 은행이 3억 6천만 원까지 가져가고, D 저축은행은 1억2천만원을 설정했지만 4천만 원을 가져가게 됨.
37. 결론적으로 물권자인 A은행과 D저축은행이 낙찰금액 4억 원을 모두 가져가게 됨.
38. 채권자인 B 은행과 C 카드사는 아무리 먼저 대출을 해줬다고 하더라도 한 푼도 가져갈 수 없게 되는 것임.
39. 개인 간의 전월세 계약은 채권임.
40. 전월세 계약이 채권이다 보니, 주택 담보대출과 같은 물권에 치이면서 서민들 피해가 많이 발생함.
41. 서민들을 보호하기 위한 특별법이 나오게 됨.
42. 주택임대차보호법임.
43. 임대차계약이 채권이지만, 몇가지 요건만 충족하면 물권과 비슷한 효력을 낼 수 있는 특별법을 만들어 준 것임.
44. 몇 가지 요건은 주민등록 전입, 실거주, 확정일자 3종 세트임.
45. 물권에 후순위인 채권을 물권과 싸울 수 있게 혜택을 주다 보니, 3종 세트에는 조건이 붙게 됨.
46. 3종 세트가 중간에 중단되지 않고 계속 유지되어야 하는 조건임.
47. 중간에 잠깐 주소를 이전하는등 3종세트를 깨는 일을 하면, 3종세트의 효력이 사라지게 됨.
48. 2025년 1월 8일에 5억 원짜리 전세 계약을 하고, 당일에 확정일자와 이사, 주민등록 전입을 깔끔하게 완료했다고 가정해 봄.
49. 3종 세트는 완료되었지만, 법률적으로 효력을 발휘하는 시차가 있음.
50. 물권은 등기소에 1월 8일 접수했다면 당일 접수 시점부터 효력을 발휘함.
51. 3종 세트는 당일이 아니라 다음날 0시부터 효력을 발휘함.
52. 만약 집주인이 사기범이었을 경우를 가정해 봄.
53. 전세잔금을 치르고 확정일자를 받은 뒤, 전입과 이사까지 마치고, 당일인 1월 8일 오전에 등기부를 떼어보니 깨끗하게 나왔음.
54. 집주인이 대부 업체에 주택 담보대출을 급전으로 땡겨서, 같은 날 오후 등기소에 설정 서류를 접수했다고 가정해 봄.
55. 3종 세트는 오전에, 설정접수는 오후에 했어도, 물권은 접수 시점에 효력이 발생되고, 3종 세트는 다음날 0시에 효력을 발휘함.
56. 전세 잔금 당일 등기부등본에 이상이 없어도, 그날 오후에 집주인이 등기를 접수해버리면 3종 세트의 순번이 뒤처지게 되는 것임.
57. 물권에 대한 긴 설명은 끝났고, " 임차보증금 반환채권에 대한 채권보전조치(질권설정, 채권양도 등)를 하겠다"로 다시 돌아옴.
58. 임차보증금 반환채권은 임차인이 집주인(임대인)에게 전세보증금을 돌려받을 수 있는 권리임.
59. 주택금융공사는 이 권리를 질권이라는 물권으로 만들고, 임차인에게 권리를 양도받아 확보하겠다는 것임.
60. 질권이 확보되면, 주택금융공사는 물권을 가질 수 있고, 집주인(임대인)에게 보증금을 직접 청구할 수 있게 됨.
61. 실무적으로는 질권설정 계약서를 임대인과 작성하게 되고, 임대인에게 질권설정 및 채권양도 통지를 하게 됨.
62. 임차인의 보증금 반환채권에 질권이 설정되었으니, 나중에 보증금을 임차인이 아니라 우리(은행)에게 지급하라는 통지임.
63. 질권이라 등기부등본에 기재되지는 않지만, 보증금을 임차인이 아니라 은행에게 줘야 하는 의무가 임대인에게 발생함.
64. 임대인 입장에서는 은행과 계약서를 작성하고, 내용증명 통지를 받는 등의 심리적 부담이 있어서, 전세를 꺼리는 요인이 될 것 같음.
한 줄 코멘트. 전세자금 대출이 점점 까다로워지고 있음. 전세사기에 대한 손실 부담을 줄이고, 가계대출 축소를 하기 위해 앞으로도 이런 추세는 지속될 것임. 임대시장은 점점 월세나 반전세로 갈 것 같음. 신규 전세가 힘들어지면서 기존 임차인의 보증금을 제대로 내주기 힘든 다세대주택을 중심으로 경매등이 늘어날 것 같음. 지금도 경매가 늘어나는 속도가 장난이 아닌 수준임.
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