저축은행 기사들이 다시 나오기 시작했습니다.
저축은행 근황을 A/S 겸 업데이트합니다.
작년 상반기 8,956억 원의 이익을 냈던 저축은행들이 올해 상반기 962억의 손실로 적자전환을 함.
2. 1조 원 가까이 이익이 줄어들었다는 말임.
3. 기사보다는 숫자를 보는 게 빠름.
4. 저축은행은 예대마진 개념인 이자이익이 중요함.
5. 이자이익은 대출 등을 해주고 받는 이자수익에서, 예금이자 등으로 내줘야 하는 이자비용을 뺀 것임.
6. 올해 상반기 저축은행들은 대출금리를 올려 이자수익이 9,287억 원 늘어났지만, 예금이자를 더 많이 올려줘서 이자비용이 14,508억이 늘어남.
7. 고객에게 예금을 받아서 이 돈을 대출해 줘서 수익을 남기는 기본적인 부분에, 작년 동기간보다 5,221억 원의 이익이 줄어들게 됨.
8. 작년 상반기보다 이자이익이 5,221억 줄어들었지만, 저축은행은 기본적인 예금 대출 장사에서는 27,757억 원의 이자이익이 남.
9. 문제는 대손충당금임.
10. 연체가 발생하면, 연체금액의 일부를 미리 손실로 잡아놓는 게 대손충당금임.
11. 올해 상반기 대손충당금이 19,312억원으로 늘어난 것임.
12. 2023년 상반기에 예금 대출 장사에서 27,757억 원을 저축은행이 남겼지만, 대손충당금이 19,312억 원이 늘어나고, 영업조직을 관리하기 위한 대출 수수료 등 판매 및 관리비가 8,035억 원 지출이 되면서 962억 원 적자가 된 것임.
13. 저축은행의 연체율은 SBI, OK, 웰컴, 페퍼, 한국 투자 상위 5개사가 상대적으로 낮고, 중하위사들의 연체율이 높은 상황임.
14. 중소형 저축은행들은 대형 저축은행보다 이자를 더 줘야 예금이 들어오기 때문에, 높은 예금이자를 지급하기위해 고금리 브리지론이나, 저신용자 대출 등을 더 많이 해준 것임
15. 저축은행 상위 5개사도 상대적으로 연체율이 낮다는 정도이지, 위의 표를 보듯이 연체율이 증가하는 속도가 많이 빠름.
16. SBI 저축은행의 예를 들면, 작년 2분기 1.36%였던 연체율이 1년 만인 올해 2분기 4.1%까지 오르고 있음.
17. 몇%가 오르는게 아니라 몇 배가 오르고 있는 것임.
18. 연체율이 빠르게 높아지는 것은 맞지만, 저축은행별로 4~6% 정도에서 연체율이 왔다 갔다 하니, 이 정도면 최악은 아니라고 생각할 수도 있음.
19. 아직 연체율에 잡히지 않은 요주의 및 고정이하 여신을 추가로 봐야 함.
20. 금융회사의 건전성 분류는 대출 채권을 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실 5단계로 나누게 됨.
21. 정상이 가장 좋고, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실로 갈수록 나쁜 상황이라고 보면 됨.
22. 대출 이자를 제 날짜에 내지 못하고, 연체가 30일을 넘어가면 금융회사는 조심해서 주의를 해야 한다고 요주의로 분류를 함.
23. 다른 부실 사유로 요주의가 될 수도 있지만, 요주의 대부분이 30일 이상 연체건임.
24. 연체가 세 달 이상 길어지는 등 부실 사유가 해결되지 않고 오래가면, 주의할 단계는 지났고, 부실이 고정되었다고 고정이라고 부름.
25. 보통 금융회사들은 요주의 이하나 고정이하 여신비율을 많이 봄.
26. 대출이자를 한 달 이상 못내는 요주의나 석 달 이상 못내는 고정상태라는 말은 부실 가능성이 꽤 높다는 말이기 때문임.
27. 하지만, 연체도 없는데 요주의나 고정으로 잡히는 경우도 있음.
28. 브리지론의 경우를 예로 들어보겠음.
29. 브리지론의 대출 만기가 돌아왔는데, 본 PF로 가지도 못하고, 시행사가 돈이 없어서 대출금 상환도 하지 못하는 상황이 되었음.
30. 이럴 경우, 금융회사는 담보가 충분하면 담보를 공매 처리해서 회수를 하지만, 담보가 부족해서 손해를 볼 것 같으면, 대출 만기를 연장해 주며 상황이 개선되기를 기다릴 것임.
31. 대출 만기를 연장하면, 이자는 들어오니 연체는 아님.
32. 이자를 내고 있어 연체는 아니지만, 시행사가 상환할 돈이 없다. 배 째라를 시전 한 건이라 정상으로 분류하지 못하고 고정이나 요주의로 분류하게 되는 것임.
33. 현재 저축은행의 부동산 PF나 브리지론 등 부동산 관련 대출에서 요주의 여신이 8조 9316억 원이 있고, 고정이하 여신이 1조 3462억원이 있음. 전체 부동산 관련 대출의 30.18%가 요주의 여신임.
34. 전체 부동산 관련 대출의 30.18%가 요주의라는 말은 3건 중 1건이 문제라는 말임.
35. 아직 연체로 안 잡힌 자산이 많다 보니, 현재 연체율이 4~6%라고, 무난하게 버틸만하다고 볼 상황은 아니라는 말임.
36. 부동산 PF는 잔금 시점이 지나야 문제가 터지니, 지금 요주의나 고정 이하로 분류되는 건들에는 브리지론이 많을 것임.
37. 아직, 잔금 시점이 돌아오지 않아서 정상으로 분류되는 왕건이들도 많이 남아있다는 말임.
38. "인생 한방"이라고 불리는 사업이 있음.
39. 부동산 시행사업임.
40 딱 한 번만 성공해도 팔자가 바뀌고, 두 번 성공하면 재벌이 되는 사업이라 그렇게 부르고 있음.
41. 자기 돈 30~50억을 넣어서, 2천억까지도 한 번에 가져가는 부동산 PF는 다음과 같이 흘러감.
42. 시행사가 하는 일중 가장 중요한 일은 건물을 올릴만한 땅을 확보하는 것임.
43. 많게는 수백 명이 넘어가는 지주들에게 일정 구역의 땅을 확보하는 일이 쉬운 일은 아님.
44. 과거처럼 깡패를 동원해 지주들에게 물리력을 행사하기도 힘들어서, 결국 시가보다 비싸게 땅을 살 수밖에 없음.
45. 땅은 100%까지 확보를 안 해도 됨.
46. 90%까지만 확보하면, 나머지는 수용 등으로 진행이 가능하기 때문에, 90% 이상 계약서가 확보하면 시행사는 금융회사로 달려가게 됨.
47. 브리지론을 받기 위해 가는 것임
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48. 브리지론은 부동산 PF로 가기 위한 다리가 된다는 의미로 브리지론이라는 말이 붙었음.
49. 브리지론을 해주는 곳은 저축은행과 증권사, 중소형 캐피털사 등 2금융권임.
50. 은행이나 보험사 등은 브리지론을 위험하다고 취급하지 않으니, 이자가 훨씬 비싸지만 이런 곳으로 달려가는 것임.
51. 브리지론은 하이 리스크 하이 리턴의 고금리 시장임.
52. 시행사는 90% 이상 확보한 계약서(확약서)를 담보로 브리지론을 받고, 그 돈으로 지주들의 땅값 잔금을 지불하고, 부동산 PF의 사업 인가를 받는 비용 등으로 사용하게 됨.
53. 보통 시행사는 두 가지 부류로 나누어짐.
54. 부동산 PF를 성공한 이력이 있어서, 수천억 원에서 수조원까지 번 돈이 있는 재벌급 시행사와 이제 시작해서 돈이 없는 시행사임
55. 재벌급 돈을 가지고 있는 시행사들은 서울 등 핵심지역 사업에 뛰어들 수 있음
56. 강남 청담동에 부동산 PF를 한다고 하면, 땅값만 수천억 원 이상이 들어가게 됨.
57. 땅값이 비싼 만큼 시행사가 땅을 확보하는 자금도 많이 들어서, 이런 곳은 돈이 없는 시행사가 들이대기 힘든 지역임
58. 빈익빈 부익부가 시행사에서도 나타나는 이유임.
59. 몇 번 성공한 경험이 있어 돈이 많은 시행사는 서울이나 지방에서도 사업성이 확실한 지역, 대기업 건설사가 시공하는 대형 사업장 위주로 들어가지만, 자본이 많지 않은 시행사는 땅값이 저렴한 지방 사업장에, 중소건설사가 시공하는, 중소 사업장에 뛰어드는 것임
60. 시행사가 시행사업으로 돈을 버는 로직은 간단함.
1) 땅을 최대한 싸게 사서
2) 대출이자를 낮게 해주는 금융회사를 확보하고
3) 공사비를 적게 받는 건설사와 계약한 후
4) 비싼 가격에 분양해서 미분양 없이 완판하는 것임.
61. 이 네 가지가 모두 잘 돌아가면, 자기 돈 30억 원으로 한방에 2천억 원을 버는 일이 가능해짐.
62. 작년부터 미국이 금리를 올리면서, 한국도 대출이자가 빠른 속도로 올라가기 시작함.
63. 인건비가 많이 오르고, 자잿값까지 오르면서 건설 공사비도 많이 올라가버림.
64. 과거처럼 분양만 하면 가격에 무관하게 완판되는 시장이 아니니, 미분양 걱정에 분양가를 많이 높이기도 힘듦.
65. 퍼펙트 스톰이 온 것임.
66. 브리지론은 부동산 PF가 실행되면서, 그 돈으로 상환이 되며 해결이 됨.
67. 공사비가 오르고, 금융비용이 늘어나고, 미분양 걱정이 커지자 부동산 PF가 성사되지 못하고 있음.
68. 브리지론이 부동산 PF로 전환되지 못하고, 이자 먹는 하마가 되고 있는 것임.
69. 돈이 많은 대형 시행사는 벌어놓은 돈을 써가며 버티고 있지만, 돈이 없는 시행사는 브리지론을 해준 금융회사들이 억지로 끌고 가고 있음.
70. 저축은행, 증권사, 캐피털사들이 시행사를 억지로 살려서 끌고 가는 방법은 간단함.
71. 만기 연장을 해주면서, 이자를 후불제로 바꾸는 것임.
72. 돈이 없어 이자를 낼 수 없으면, 이자를 후불로 바꿔줄 테니, 언젠가 부동산 PF가 성사되면 그때 한꺼번에 내라고 해주는 것임.
73. 이자를 낼 필요가 없으니, 연체가 아니고, 연체율에도 잡히지 않는 대출이 되는 것임.
74. 시행사는 죽고 싶어도 죽을 수도 없는 상태에서 시간이 가고 있고, 갚아야 하는 이자는 하루하루 늘어나고 있는 상황이 지금임
75. 살아도 산 것이 아닌 좀비 사업장이 늘어나고 있는 것임.
75. 아파트 가격이 오르고, 대출금리가 낮아지고, 공사비용이 줄어들어야 부동산 PF의 사업성이 다시 살아남
76. 세 가지 중 어느 하나도 쉽지 않은 상황이 현재가 아닌가 싶음.
한 줄 코멘트. 살아도 산 것이 아닌 좀비들이 늘어나고 있음. 대주단 협의체를 만들고, 만기를 연장해가며 부실 발생을 지연시키고 있음. 문제는 이렇게 시간을 벌며 버틴다고 해결이 될지는 모르겠음. 큰 파도가 치는 것은 보기에는 드라마틱 하지만 피해가 제한적임. 조용하고 잘 모르게 수위 자체가 올라가는 것이 정말 위험한 것임. 저축은행만의 문제라기 보다 증권사,신탁사,캐피털사,카드사등도 비슷한 문제를 안고있는 상황임
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