SREIT가 환매제한을 선언해서 상업용건물 근황을 업데이트 해 봅니다.
1. 부동산 자체로 돈(월세 등)을 버는 부동산을 상업용 부동산이라고 함.
2. 부동산에서 돈을 벌지 못하면, 아무리 비싼 건물도 제값을 받지 못하고 철거비용이 필요한 시멘트 덩어리가 되는 것임.
3. 상업용 부동산을 구입해서 돈을 버는 투자가 2016년경부터 활발하게 일어나기 시작함.
4. 자기 돈 일부에 대출을 받아 상업용 부동산을 사들인 후, 상업용 부동산에서 나오는 임대 수입 등으로 대출이자를 납부함.
5. 이자를 내고 남은 돈을 투자자들에게 배당을 주다가, 부동산 가치가 오르면 팔아서 수익을 가져가는 식으로 돌아가는 것임.
6. 오피스빌딩의 경우 공실이 적을수록, 임차인들이 내는 임대료가 늘어나서, 대출이자를 내고도 충분한 배당을 줄 수 있게 됨.
7. 저금리 시절에 상업용 부동산은 안정적인 임대수익을 내다가, 부동산 가치가 오르면 목돈을 안겨주니, 투자금이 계속 유입됨.
8. 투자금이 유입되며 매수자가 많아지니, 미국은 2021년 1년간 상업용 부동산의 가격이 24%까지 올라가는 폭등을 겪게 됨.
9. 연준이 금리를 올리면서 상황이 바뀌기 시작함.
10. 같은 수익률이라고 하더라도, 저금리 시대와 고금리 시대는 판단이 달라짐.
11. 저금리 시대에 4%의 임대수익률은 나쁘지 않은 수준이지만, 미국 국채가 5% 넘게 오른 상황에서 4%의 수익률은 돈이 안됨.
12. 금리가 오르는 문제 외에도, 2020년부터 재택근무가 폭발적으로 늘어나기 시작함.
13. 재택근무가 많아진다는 것은 출근하던 사람이 집에서 일을 하니 상업용 부동산 중 오피스빌딩의 공실률이 늘어난다는 것임.
14. 재택근무는 오피스빌딩의 공실률만 높이는 것이 아님.
15. 사람들이 출근을 하지 않으면, 오피스빌딩 주변의 식당, 쇼핑몰 등도 손님들이 많이 줄어들게 되는 것임.
16. 대출도 문제를 키움.
17. 상업용 부동산은 보통 자기 돈 30~40%에 60~70% 정도 대출을 받아 부동산을 구입하게 됨.
18. 대출을 끼고 부동산을 샀으니, 부동산 가치가 올라가면 매도 시에 수익률이 높아지게 되는 것임.
19. 기준금리가 오르면서, 대출금리도 빠르게 오르기 시작함.
20. 미국 상업용 부동산에 대한 대출 평균 금리는 21년 2.6%에서 23년 6.7%까지 올랐고, 지금은 더 올랐을 것임.
21. 미국의 주택은 99%가 고정금리임.
22. 기준금리가 올라도 금리가 고정되어 있으니 기존 주택 대출자는 납입 원리금에 차이가 없어 버틸 수가 있음.
23. 상업용 건물은 고정금리 55%, 변동금리 45% 비중으로 구성됨.
24. 상업용 건물 대출의 절반은 기준금리가 올라가면 대출금리도 따라서 올라간다는 말임.
25. 고정금리로 대출을 받았다고 하더라도, 만기에 연장을 하게 되면 그때 금리가 올라가게 됨
26. 미국의 상업용 부동산은 공실이 늘어나고, 투자 자금 유입이 줄어들어, 가격이 급락하는 모습을 보이기 시작함.
27. 현재 미국에서 이런 상업용 부동산에 대출을 가장 많이 해준 곳이 은행이고, 51%가 지방은행의 대출임.
28. 무디스가 상업용 부동산에 많이 노출된 미국 지방은행들 10여 곳의 신용등급을 무더기로 낮춘 이유임.
29. 상업용 부동산의 가치 하락은 미국만 해당되는 것이 아님.
30. 뉴욕, 홍콩, 상하이, 런던 등 세계 10대 도시의 평균 공실률이 2008년 글로벌 금융위기 수준을 넘어가고 있음.
31. 뉴욕은 엠파이어스테이트 빌딩 26개 분량의 사무실이 공실이 되었고, 홍콩의 랜드마크 청콩 센터도 4분의 1이 공실이 됨.
32. 한국은 재택근무가 별로 없어 공실 이슈는 크지 않지만, 해외 부동산에 투자한 금융회사들을 잘 뜯어봐야 함.
33. 한국 금융회사들이 해외 부동산펀드로 투자한 규모가 74조 원이고, 이중 50조 원 정도가 상업용 부동산에 들어가 있음.
34. 이와 별도로 국민연금도 40조 정도가 있음.
35. 오피스빌딩은 재택근무 확대로 공실이 늘어나고, 쇼핑몰과 대형마트는 온라인 쇼핑등으로 소비 패턴이 바뀌고 있어 경기가 회복된다고 매출 회복을 기대하기는 어려운 상황임.
36. 옐런 미국 재무 장관이 상업용 부동산 문제로 지방은행의 추가 합병이 예상된다는 발언을 한 이유임.
37. 한국 금융회사들도 몇 년 전부터 해외부동산 투자를 많이 확대했었고, 이것이 터지기 시작하고 있음.
38. 보통 큰 손해를 볼 때는 처음부터 손해를 보고 시작하는 것이 아님.
39. 도박을 할 때 처음에는 따는 경우가 많은 것과 비슷함.
40. 2016년부터 활발하게 시작된 한국의 해외부동산 투자는 2021년까지 수익률 잔치를 벌였음.
41. 2018년에는 6.2%의 수익률이 나왔고, 2019년 9.7%, 2021년 16.2%로 수익률이 계속 높아지자, 투자금이 계속 들어오게 됨.
42. 투자만 하면 돈이 될 줄 알았던 해외부동산 투자는 2022년에 수익률이 꺾이더니, 2023년에는 0.74%로 수익률이 하락함.
43. 평균이 0.74%라서 많은 건들이 마이너스가 되었을 것이고, 2024년에는 평균도 마이너스가 되었을 것임.
44. 미국 국채만 사도 5% 수익률이 나오는데, 1%도 안되는 수익률에 원금손실까지 터지고 있는 것임.
45. 한국 금융사들의 해외 부동산 투자는 보험사들이 29조로 가장 많고, 증권사들도 11조로 적지 않은 규모임.
46. 선순위 위주로 들어간 보험사보다는 수익률 목표를 높게 잡고, 2~3순위나 Equity를 들어간 증권사와 공제회 등에서 문제가 커질 것 같음.
47. 한국 5대 시중은행도 해외 부동산 투자가 20조 원 정도 있음.
48. KB가 5조 9000억 원, 하나 4조 6000억 원, 신한 4조 원 순임.
50. 다만, 은행들은 보험회사와 마찬가지로 미국이나 유럽 주요 도심의 신축 건물에 1순위 위주로 들어가는 안전빵 투자를 많이 함.
51. 은행권까지는 해외부동산 투자 위험이 크게 번지지는 않을듯함.
52. 오래된 구축 건물에 높은 수익률을 노리고 후순위나 에쿼티로 들어간 증권사와 2금융권, 공제회등에서 문제가 터지기 시작할 것 같음.
53. 2024년 2월 1일, 파월 기자회견을 해설하는 글을 쓴 적이 있음.
FOMC와 파월 기자회견 해설(Ver. 2024. 1월 31일)
이번에도 내용요약을 해봅니다. 실시간으로 들으며 정리한 것이라 오차가 있을 수 있으니, 참고만 하시기 바...
54. FOMC의 발표문은 직전 FOMC의 발표문을 거의 복붙하는 것이고, 문구가 암호 같아서 관심을 끌지 못하는 것이 일반적임.
55. 기자들이나 분석가들은 FOMC의 발표문 보다, 파월의 인터뷰에 집중하는 경향이 있는 이유임.
56. 하지만, FOMC의 발표문은 단어 하나하나가 미묘하게 바뀌는 것으로 연준의 의도를 해석해 볼 수 있는 재미있는 글이기도 함.
57. 2024년 1월 31일 발표한 FOMC의 발표문에는 직전 발표문과 다르게 삭제된 문구가 하나 있었음.
58. "은행은 안정적이다"라는 문구임.
59. 올해부터 본격적으로 상업용 빌딩 이슈가 시작되는 모습이 보이고 있음.
60. 캐나다 연금(CPP)는 2021년에 7,100만 달러를 투자한 뉴욕 맨해튼의 360파크애비뉴 사우스 건물 지분 29%를 매각함.
61. 매각 가격은 1달러였음.
62. 뉴욕의 상업용 부동산 가격은 직전 1년 대비 54%가 폭락을 함.
63. 건물을 살 때 내 돈 30%에 70%는 대출로 받았다면, 지금 건물을 팔면 대출도 갚기 힘들어졌다는 말임.
64. 재택근무가 확산되며 미국 오피스빌딩의 공실률이 역대급으로 올라가고 있어서 그럼.
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65. AI도 사무인력 수요를 감축시키기 시작함.
66. IT기업을 중심으로 단순 정보 취합 및 정리가 AI로 대체되며 감원이 크게 늘어났고, 오피스 수요를 더 위축시키고 있음.
67. 2024년이 만기인 미국의 상업용 부동산 대출만 5,440억 달러(720조 원)임.
68. 상업용 건물 중 오피스빌딩에 투자를 많이 한 금융기관과 연기금, 공제회를 중심으로 소음이 커지는 한 해가 될듯함.
텅 빈 뉴욕 고층 빌딩… NYCB 파장은 전 세계로 [글로벌 뉴 스픽]
69. 교직원 공제회를 예로 들면 2018년 대비 해외부동산 투자가 두 배 가까이 늘어나서 8조 4천억 원의 잔액을 가지고 있음.
70. 공제회들과 연기금이 가지고 있는 해외 부동산 투자 규모가 416억 달러(54조 원) 수준이라 무시할 숫자가 아님.
71. 한국에서 해외부동산 투자가 한창 붐을 일으킬 때 내게도 많은 투자제안이 들어왔었음.
72. 어느 금융회사들은 이미 승인이 났고, 어디는 투심위가 열리고 있다며 분위기를 업 시키려고 노력하는 것이 보였음.
73. 가만히 앉아 있는데, 좋은 물건이 오는 경우가 잘 없다고 생각했던 기억이 나고, 당시 분위기를 글로 쓴 적이 있음.
해외 부동산 투자 근황(feat 홍콩, 뉴욕, 프랑스, 워싱턴)
2017년이었던 것 같다. 뉴욕에 있는 빌딩에 투자제안이 왔다. 뉴욕 핵심지역에 있어 위치도 나쁘지 않았고,...
74. 지난 주말, 세계에서 가장 큰 부동산펀드인 ‘SREIT(Starwood Real Estate Income Trust)가 환매를 제한함.
https://www.wowtv.co.kr/NewsCenter/News/Read?articleId=A202405270016&t=NNv
75. 100억 달러 이상을 굴리는 곳임.
76.SREIT는 2023년에만 30억 달러 이상의 환매를 당함.
77. 고객의 30% 이상이 손해를 보더라도 원금을 돌려달라고 요구한 것임.
78. 4월 말 기준 현금 등 유동성 자금은 7억 5천만 달러인데, 매 분기에 대출을 갚아야 하는 상환금만 5억 달러 정도임.
79. 다음 분기 5억 달러를 상환하면, 상환자금이 부족하기 때문에 환매 제한에 나선 것임.
80. 100억 달러를 가지고 너무 요란한 게 아닌가 생각할 수도 있음.
81. 2024년 1월 말 기준, 미국 상업용 부동산 중 오피스빌딩 가치는 3조 달러에서 1조 8천억 달러로 하락했다는 분석이 나옴.
82. 이것들이 대출만기가 돌아오는 대로 터지기 시작하는 분위기임.
한 줄 코멘트. 파월은 CBS와의 인터뷰에서 2024년 1월 31일 FOMC의 발표문에서 "은행은 안정적이다"라는 문구를 삭제한 이유를 다음과 같이 확인해 줌. "수년간 상당한 문제가 될 것이다. 상업용 부동산 대출이 많은 지역 은행의 일부는 문을 닫거나 다른 은행에 인수될 것이다". 한국의 증권사, 연기금, 공제회들이 가지고 있는 상업용 건물 투자건에서도 계속 소음이 날것임.
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