스트레스DSR 근황을 업데이트합니다.
사람의 신용을 평가하는 방법은 크게 두 가지가 있음.
2. 상환의지와 상환능력임.
3. 상환의지는 대출자가 원금과 이자를 잘 갚을 수 있는 의지가 있는지를 점수로 보여줌.
4. 상환의지를 점수로 바꾼것이 신용점수고, 이것을 등급으로 묶으면 신용등급이 됨.
5. 의지와 능력은 다름.
6. 아무리 의지가 높아도 능력이 없으면 문제를 일으킴.
7. 상환능력은 빚을 잘 갚을 수 있는 소득이나 재산이 있는지를 보게 됨.
8. 빚이 많아도 돈을 잘 갚으려면 소득이 높아야 함.
9. 소득 대비 부채를 상환능력으로 봐서, 이것을 점수화한 것이 DTI, DSR, 스트레스 DSR 등 총부채상환비율임.
10. DSR과 DTI 등이 도입된 것이 아주 오래전 일은 아님.
11. 1970년대 미국에서 신용카드가 생기면서, 월급의 25%까지 신용카드 한도를 내주는 것으로 총부채상환비율이 시작됨.
12. 2008년 금융위기를 겪으면서, 미국의 일부 금융기관이 내부적으로 적용하고 있던 총부채상환비율은 전 세계로 퍼져나가게 됨.
13. 총부채상환비율 중 DTI가 진라면 순한맛이고, DSR이 신라면이면, 스트레스 DSR은 불닭볶음면과 비슷함.
14. 스트레스 DSR은 홍콩에서 시작된 제도임.
15. 금융위기 이후 홍콩은 모든 주택 담보대출에 대해서 DSR 50%라는 한도를 설정했고, 추가적으로 스트레스 DSR을 운영함.
16. 스트레스 DSR은 DSR 계산에 스트레스를 주겠다는 말임.
17. 대출을 받는 사람에게는 기한의 이익이라는 권리가 있고, 기한의 이익은 대출 만기까지 그 돈을 쓸 수 있는 권리임.
18. 대출자에게 기한의 이익이 있으니, 만기가 되거나 기한의 이익 상실 사유가 발생하지 않으면 돈을 미리 갚으라는 요구를 받지 않게 됨.
19. 대출을 장기간 빌려주는 사람은 불안한 마음이 생길 수 있음.
20. 돈을 빌려 가는 사람이 지금은 장사가 잘돼서 돈을 많이 벌지만, 몇 년 뒤에도 그럴지는 알 수 없기 때문임.
© anastasiiachepinska, 출처 Unsplash
21. 대출 이자가 오르거나, 소득이 줄어들어도 내게 빌려 간 돈을 갚을 수 있을지를 생각해 보게 됨.
22. 스트레스를 줘서 평가를 한다는 말임.
23. DSR도 마찬가지임.
24. DTI나 DSR과 같은 평가 방법은 대출을 받는 시점의 소득과 부채를 보고 대출이자를 낼 수 있는지 판단해서 대출을 내주게 됨.
25. 대출을 받은 이후에도 소득과 부채, 대출이율은 변하게 됨.
26. 금융회사는 대출받는 사람이 좋게 변하는 것은 신경을 쓰지 않고, 나쁘게 변하는 것만 신경을 씀.
27. 투자와 대출의 차이임.
28. 투자는 투자를 한 곳의 실적이 잘 나오면 투자이익을 배분 받고, 실적이 나빠지면 손해를 보게 됨.
29. 대출은 다름.
30. 돈을 빌려 간 사람이 그 돈으로 장사를 해서 대박이 나도, 돈을 빌려준 사람은 약정된 이자만 받으면 그만임.
31. 대출은 수익에 상방이 막혀있고, 빌려준 돈을 떼이는 하방만 있는 구조인 것임.
32. 금융회사가 주택 담보대출을 빌려줄 때 시각도 마찬가지임.
33. 돈을 빌려 간 사람이 그 돈으로 큰돈을 벌지는 관심이 없음.
34. 그들은 대출을 받아 가는 사람이 연체 없이 이자를 잘 내다가 원금을 정상적으로 갚을 것인지에 만 관심이 있음.
35. 주택담보대출 중 고정금리 대출은 매달 내야 하는 원리금이 변하지 않지만, 변동금리 대출은 몇 개월 단위로 계속 바뀌게 됨.
36. 금융기관은 대출자가 지금은 이자를 잘 갚지만, 금리가 올라서 이자가 많아져도 잘 갚을지를 의심하게 됨.
37. 어느정도 금리가 높아질것을 가정하고, 상환능력인 DSR을 계산해서, 이것을 스트레스 DSR이라고 이름을 붙이게 됨.
38. 스트레스 DSR은 DSR을 계산할 때 가산금리를 더해서 보수적으로 대출한도를 정하겠다는 말임.
39. 직전 5년 중 대출금리가 가장 높았을 때가 6.5%이고, 현재 대출금리가 5%라면 6.5%로 DSR을 계산하는 방식임.
40. DSR이 소득 대비 대출 원리금 상환 비율이다 보니, DSR 계산 시 대출금리가 올라가면 대출한도가 줄어들게 됨.
41. 연 소득 5천만 원인 사람이 30년 변동금리로 주택 담보대출을 받으면, 기존에는 3억 3000만 원까지 대출이 가능했는데, 위와 같이 스트레스 DSR이 적용되면 2억 8000만 원으로 대출한도가 줄어드는 것임.
42. 스트레스 DSR은 가산금리를 붙여서 대출한도를 줄이고, 고정금리를 유도하는 효과를 노리고 있음.
43. 변동금리는 스트레스 DSR을 100% 적용하되, 고정금리는 적용하지 않고, 혼합형과 주기형은 적용 비율을 낮춰주게 됨.
44. 혼합형 대출은 일정 기간 고정금리가 적용된 후 변동금리로 바뀌는 대출임.
45. 주기형 대출은 일정 주기(ex 5년)로 금리가 변동되는 대출로, 일정 주기 내에는 금리가 고정되는 대출임.
46. 스트레스 DSR의 도입은 3단계로 진행됨.
47. 2024년 2월부터 은행권 주택 담보대출에 우선 시행되었고, 2024년 9월부터 은행 신용대출 및 2금융권 주택 담보대출에 적용이 확대되었으며, 2025년 7월에는 2금융권의 신용대출등 기타대출까지 적용 범위를 확대하는 일정으로 진행되고 있음.
48. 스트레스DSR이 2단계까지 적용되었는데, 생각보다 여파가 크지 않았음. .
49. 2024년 상반기에는 스트레스 금리의 25%, 하반기에는 50%만 적용하고, 25년 7월부터 100%가 적용되는 일정이라 그럼.
50. 대출조건에 따라서 다르지만, 대략 계산하면, 스트레스 DSR이 적용되는 변동금리 대출을 받으면 1단계에서 4%, 2단계에서 8%, 3단계에서 16% 정도 대출한도가 줄어들게 됨.
51. 2025년 7월에는 100% 적용 외에도 기존 대출의 대환 등 거의 모든 대출에 적용이 되는 일정이라 본격적인 영향은 7월이 될 것임.
52. 관건은 전세자금대출에 DSR을 적용할 것인지가 될 것 같음.
53. 한국은행은 3월13일 통화신용정책 보고서를 통해서 총부채원리금상환비율(DSR) 적용범위를 확대해서 대응할 것을 주문하고 있음.
54. 25년 2월부터 가계대출 증가율이 다시 높아지기 시작한 것을 경고하고 있음.
55. 스트레스DSR 3단계 시행전에, 최대한 영끌로 아파트를 사두자는 심리가 서울을 중심으로 커지고 있다는 것임.
56. 서울의 아파트 입주는 25년에 46,780세대로 피크를 치고, 26년에는 24,462세대로 반토막이 날 것으로 서울시는 예상하고 있음.
57. 26년의 공급부족 우려에, 7월 스트레스DSR 전면시행을 감안해서 25년 상반기에 거래량이 몰리고 있다는 것임.
58. 서울은 공급부족을 우려하지만, 수도권과 지방은 미분양과 입주포기가 심해지고 있음.
59. 아파트 중도금까지는 DSR 적용없이 대출이 실행되지만, 잔금 납부때는 DSR이 적용되면서 입주를 못하는 경우가 생기기 시작함.
60. 2024년 9월의 전국 입주율은 69.4% 였는데, 25년 1월에는 63.5%로 낮아지고 있음.
61. 지방만 보면, 66.6%에서 61.2%로 크게 낮아졌고, 수도권도 82.5%였던 입주율이 74.1%까지 떨어지고 있음.
62. 입주잔금 연체는 악성 미분양으로 연결되고 있어서, 전국의 준공후 미분양주택은 24년 9월대비 25년 1월 32%가 증가함.
63. 건설사들은 스트레스 DSR 3단계가 7월 실시되면, 미입주율이 한단계 더 높아질 것으로 예상하고 있음.
64. 정부의 가계부채 점검회의에서는 규제를 더 강화하는쪽으로 움직이고 있음.
65. 3단계를 예정대로 시행하는 것 외에, DSR규제에 포함되지 않았던 중도금,이주비대출도 소득심사를 받도록 하겠다는 상황임.
한 줄 코멘트. 스트레스 DSR은 단계가 올라갈수록 매워지는 구조라 현재는 2단계인 신라면 수준임. 전세자금 대출과 정책대출에 DSR이 도입되고, 스트레스 DSR 3단계가 시행되는 7월에는 불닭볶음면을 맛볼 수 있을 것 같음. 서울 핵심지역의 부동산 가격은 버틸것 같지만, 지방등 기타지역은 영향을 크게 받을수 있음.
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