앞부분은 흐름을 설명하기 위해 중복이 있습니다. 기억이 나시면, 파란색으로 표시한 부분만 읽으셔도 될듯합니다.
작년 10월 21일, 부동산PF와 관련한 첫 글을 썼다.
브리지론과 부동산PF의 기본구조를 설명하는 아래 글이었다.
아파트를 만드는 과정은 땅을 구입하는 것부터 시작을 함.
2. 부동산 개발업자, 부동산 디벨로퍼라고도 부르는 부동산 시행사는 아파트를 올릴 땅을 사서 인허가를 받고, 건설사를 선정한 후, 금융회사들을 모아서 공사비용을 마련하고, 아파트가 완공되면 이익을 가져가는 식으로 일을 진행함.
3. 따라서 시행사가 돈을 벌려면, 땅을 싸게 사고, 공사비와 이자를 조금만 지불한 뒤 비싼 분양가에 팔아야 하는 것임.
4. 시행사 입장에서 처음 큰돈이 들어가는 단계는 지주들로부터 땅을 사는 단계임. 시행사는 지주들로부터 계약금을 주고 땅을 사들이거나, 이 정도 가격을 내면 시행사에게 땅을 팔겠다는 땅 주인의 약정서를 모으기 시작함.
5. 매매 계약서나 약정서가 90% 이상 모이면, 시행사는 이것을 근거로 대출을 신청하고, 이런 대출을 험한 본 PF로 가기 위한 다리가 되는 대출이라는 의미로 브리지론(Bridge Loan)이라고 부름.
6. 아직 시행사에 땅 소유권이 넘어온 것도 아니라서 은행같이 안전빵 회사들은 브리지론에 참여하지는 않고, 2금융권이라고 보통 부르는 캐피털사, 저축은행, 증권사들이 금리를 높게 받고 브리지론을 해주게 됨.
7. 브리지론을 받아 땅주인에게 잔금을 치러서 땅을 온전히 넘겨받고, 인허가도 다 받았으며, 아파트 건설을 해주는 건설사도 선정되어, 이제 돈만 있으면 아파트를 올릴 수 있는 여건이 완료되면 시행사는 본 PF를 신청함.
8. 본 PF에는 은행 등이 참여를 하고, 대출금액도 전체 공사비용이 포함되어 열 배 이상 커지게 됨.
9. 본 PF에 참여하는 금융기관 입장에서는 건설사에 문제가 있어서 준공이 안될 위험과 미분양 위험, 시행사가 본 PF 대출금이나 분양대금 등을 마음대로 떼먹고 나르는 위험 정도가 남게 됨.
10. 건설사에게는 공사가 진척되는 속도에 맞춰 대금을 조금씩 지급해서, 만약 건설사에 문제가 생기더라도 다른 건설사로 대체해서 공사를 완공시킬 수 있게 구조를 짜고, 건설사가 마음대로 준공을 미루지 못하게, 준공을 일정 시간 내에 못하면 PF 대출금 전체를 건설사가 인수하는 준공 책임을 지는 계약을 건설사와 체결함.
11. 본 PF 대출금이나 분양대금들을 시행사가 마음대로 해먹지 못하게, 해당 공사만을 위한 SPC(페이퍼 컴퍼니)를 하나 만들고, 돈을 SPC 명의의 신탁계좌에 넣어서 주간사라고 부르는 대빵 금융회사가 그 돈의 입출 입을 관리하며 금전 사고를 방지함.
12. 마지막 남은 위험 하나가 미분양 위험임.
13. 금융회사들은 분양대금을 받아서 대출금을 상환 받는 순서를 선순위,중순위,후순위로 나누고, 후순위로 갈수록 대출금을 늦게 받으니 위험이 높다고 보고 대출금리도 높게 받게 됨.
14. 주로 은행들이 들어가는 선순위는 분양이 50%만 되더라도, 분양자들이 내는 잔금으로 대출금 전액 상환이 가능하고, 2순위는 60%, 3순위는 70% 이상 분양이 되어야 분양대금으로 전액 상환이 가능한 구조가 보통 짜이게 됨.
15. 은행들은 안전한 선순위에 들어가지만, 상대적으로 낮은 금리로 들어가게 되고, 위험한 2순위, 3순위에 들어가는 금융기관들은 리스크 프리미엄이라는 가산금리를 받아서 고금리 수익을 노리게 되는 것임.
16. 분양이 잘 진행되면, 2~3순위에 들어간 금융회사들이 높은 수익을 얻고, 해피하게 마무리가 되지만, 아파트 가격이 하락하고 미분양이 많아지면 후순위부터 고민이 시작됨.
17.공매등으로 빨리 원금을 회수하고 마무리를 하고 싶은 1순위 금융기관과 시간을 끌며 미분양이 해소되어 원금 손실을 회피하고 싶은 2~3순위 금융기관의 이해관계가 달라지기 시작하는 시기임.
18. 금융회사들은 위험을 여러 가지 방법으로 회피하고, 회피할 수 없을때는 금리를 높게 받는 구조를 짜서, 본 PF 대출을 해주는 것임.
19. 미국의 금리 인상으로 한국도 금리를 따라 올리면서 문제가 생기기 시작을 함.
20. 총 분양가 1조짜리 본 PF의 경우 땅값 2천억, 공사비 등 건설 비용 5천억, 분양대금으로 대출금을 상환 받을 때까지 대출이자 1천억, 인허가 비용, 분양 촉진비용 등 제반 기타 비용 1천억, 시행사 마진 1천억 정도로 구성이 됨.
21. 시행사는 초기부터 여러 가지 고생을 하지만, 부동산 PF가 잘 진행되고, 분양이 마무리되면, 자기 돈 30~50억을 넣어서 1천억 정도를 가져가는 장사를 하게 됨. 특히 초기에 분양이 완판되어 분양 촉진비용이 들어갈 필요가 없는 경우에는 2천억까지도 가져갈 수 있는 것임.
22. 시중금리가 올라서, 본 PF의 대출이자가 4%에서 10%로 올랐다고 가정해 봄.
23. 대출이자가 올랐다고, 분양가를 중간에 올릴 수가 없으니 분양으로 들어오는 분양대금 1조는 변함이 없음.
24. 반면에, 지출인 대출이자는 1천억에서 2천5백억으로 늘어나서, 시행사는 1천억의 마진을 챙기는 게 아니라 500억의 적자를 봐야 함.
25. 분양대금으로 이익이 나지 않는 이런 구조가 예상되면 금융회사들이 본 PF에 참여를 하지 않게 됨.
26. 시행사의 적극적인 협조가 본 PF가 잘 진행되는 중요한 포인트인데, 시행사가 이번 사업으로 적자가 되면 아무래도 이런저런 트집을 잡아서 조금이라도 손해를 줄이고 이익을 가져가려는 행동을 하기 마련인 것을 알기 때문임.
27. 금융회사들이 참여하지 않아서 본 PF가 되지 않으면, 브리지론이 문제가 되기 시작함.
28. 브리지론은 보통 6개월에서 길어야 1년짜리 고금리 대출임.
29. 브리지론의 담보라고 해봐야 브리지론으로 구입하는 땅 정도인데, 인허가 비용, 본 PF로 갈 때까지의 금융비용 등이 더 든 상태라, 담보만으로 금융기관이 빌려준 돈을 다 받을 수 없는 상태인 게 일반적인 것임.
30. 이런 상태에서 본 PF가 되지 않고 시간이 질질 끌리면. 돈이 많은 시행사는 자기 돈을 토해내며 버티게 되고, 돈이 적은 시행사는 브리지론 이자를 낼 돈이 없어 나자빠지게 됨.
31. 브리지론을 대출해 준 증권사, 저축은행, 여전사 등 2금융 회사들은 이때부터 손실이 시작되는 것임.
32. 본 PF도 이런저런 구조를 잘 짜놨다고 하더라도 위험이 없는 것은 아님.
33. 일단 건설사가 준공만 해주면, 분양이 되지 않았다고 하더라도 아파트가 남게 됨.
34. 금융회사들은 분양이 되지 않은 아파트들을 싸게 팔거나, 미분양 아파트를 담보로 대출을 받아서 상환을 받을 수 있는데, 준공이 되지 않으면 돈을 받을 방법이 없게 됨.
35. 올해 들어 건설 기자재 가격이 급격하게 올라감.
36. 1~2년 전에 도급계약을 맺었을 당시보다 건설 원가가 많이 올라간 상태라 건설사도 적자 건설이 늘어나고 있는 상황임.
37. 재무가 괜찮은 대형 건설사들은 괜찮을지 몰라도, 중소형 건설사들의 경우 늘어난 자재 비용과 인건비를 감당할 수 없어 부도 위험에 처하게 됨.
38. 아파트 공사가 진행되는 단계에 맞춰서 건설대금을 나눠서 줬다고 하더라도, 기존 건설사가 부도가 나서 다른 건설사를 구해 건설을 마무리 지으려면, 자잿값이나 인건비 등 공사비용을 많이 올려줘야 다른 건설사를 구할 수 있는 것임.
39. 건설사가 중간에 나자빠지면, 시행사 이익부터 줄어들기 시작하는 것이고, 후 순위, 중순위, 선순위 순서로 원금 손실이 시작됨.
40. 현재 시장 상황은 시장금리가 높아져서 본 PF 구성이 안되는 수준임.
41. 브리지론을 해준 금융회사들의 속이 타들어 가는 상태라는 말임.
42. 브리지론을 해주는 금융회사들이 손실을 보게 되면, 브리지론 기준을 강화하거나, 금리를 크게 높이게 되고, 브리지론을 받기 위해 지주들의 계약서를 모으고 있는 시행회사들도 속이 타들어가기 시작하는 것임.
43. 브리지론을 주로 해준 금융회사, 중,후순위 대출이 많은 금융회사에 모두 해당되는 게 증권사들임.
44. 특히 증권사들은 이 자금을 3~6개월짜리 자산 유동화 기업어음(ABCP)으로 조달을 한 경우가 대부분임.
45. 3~6개월마다 만기가 돌아온다는 것이고, 증권사들에게 ABCP를 구입한 개인과 기업들은 연장을 안 해주거나 금리를 크게 높여 받기 시작함.
46. 시중에 중소형 건설사와 증권사 위기설이 도는 이유임.
한 줄 코멘트. 입주때까지 미분양이 되어야 문제가 생기는 부동산PF 금융기관들은 시간여유가 좀 있지만, 만기가 짧은 브리지론을 많이 해준 저축은행과 캐피탈사, ABCP 비중이 높은 증권사, 자금 여력이 없는 중소형 건설사들은 조만간 시끄러워 질듯함.
위의 한줄 코멘트에서 언급한 대로, 만기가 짧은 브리지론을 많이 해준 저축은행과 캐피탈사에서 먼저 징조가 나타났다.
29. 브리지론의 대출 만기가 돌아왔는데, 본 PF로 가지도 못하고, 시행사가 돈이 없어서 대출금 상환도 하지 못하는 상황이 되었음.
30. 이럴 경우, 금융회사는 담보가 충분하면 담보를 공매 처리해서 회수를 하지만, 담보가 부족해서 손해를 볼 것 같으면, 대출 만기를 연장해 주며 상황이 개선되기를 기다릴 것임.
31. 대출 만기를 연장하면, 이자는 들어오니 연체는 아님.
32. 이자를 내고 있어 연체는 아니지만, 시행사가 상환할 돈이 없다. 배 째라를 시전 한 건이라 정상으로 분류하지 못하고 고정이나 요주의로 분류하게 되는 것임.
33. 현재 저축은행의 부동산 PF나 브리지론 등 부동산 관련 대출에서 요주의 여신이 8조 9316억 원이 있고, 고정이하 여신이 1조 3462억원이 있음. 전체 부동산 관련 대출의 30.18%가 요주의 여신임.
34. 전체 부동산 관련 대출의 30.18%가 요주의라는 말은 3건 중 1건이 문제라는 말임.
35. 아직 연체로 안 잡힌 자산이 많다 보니, 현재 연체율이 4~6%라고, 무난하게 버틸만하다고 볼 상황은 아니라는 말임.
36. 부동산 PF는 잔금 시점이 지나야 문제가 터지니, 지금 요주의나 고정 이하로 분류되는 건들에는 브리지론이 많을 것임.
37. 아직, 잔금 시점이 돌아오지 않아서 정상으로 분류되는 왕건이들도 많이 남아있다는 말임.
66. 브리지론은 부동산 PF가 실행되면서, 그 돈으로 상환이 되며 해결이 됨.
67. 공사비가 오르고, 금융비용이 늘어나고, 미분양 걱정이 커지자 부동산 PF가 성사되지 못하고 있음.
부동산PF 기피현상…은행권 대출 중단에 당국은 감독 확대
68. 브리지론이 부동산 PF로 전환되지 못하고, 이자 먹는 하마가 되고 있는 것임.
69. 돈이 많은 대형 시행사는 벌어놓은 돈을 써가며 버티고 있지만, 돈이 없는 시행사는 브리지론을 해준 금융회사들이 억지로 끌고 가고 있음.
74. 시행사는 죽고 싶어도 죽을 수도 없는 상태에서 시간이 가고 있고, 갚아야 하는 이자는 하루하루 늘어나고 있는 상황이 지금임
75. 살아도 산 것이 아닌 좀비 사업장이 늘어나고 있는 것임.
75. 아파트 가격이 오르고, 대출금리가 낮아지고, 공사비용이 줄어들어야 부동산 PF의 사업성이 다시 살아남
76. 세 가지 중 어느 하나도 쉽지 않은 상황이 현재가 아닌가 싶음.
위 상황이 그대로 발생했다.
저축은행과 캐피탈사는 브리지론을 처리하는 배드뱅크를 만드는 대책을 내놓았다.
하지만, 저축은행과 캐피탈사의 브리지론만 16조원이고, 절반이 부실인데, 5천억원짜리 배드뱅크 펀드로는 부족할 것이다.
결국 정부가 나섰다.
브리지론은 부동산 PF가 실행되면서, 그 돈으로 상환이 되며 해결이 되는데,
공사비가 오르고, 금융비용이 늘어나고, 미분양 걱정이 커지자 괜찮은 사업장까지도 금융회사들이 참여를 하지 않고 있는 것이다.
이번 9.26 대책은 부동산PF에 정부가 보증을 해줄테니, 괜찮은 사업장은 금융회사들이 정부 보증을 믿고 참여를 하라는 방향을 제시한 것이다.
기대와 걱정이 섞여있는 대책이다.
잔인한 말이지만,
브리지론이 부도가 나면, 보통 공매로 시장에 나오게 된다.
브리지론은, 아파트를 건설하기 위해 땅을 사들이는 과정에서 시세보다 높은 가격에 땅을 모으는 과정이 필요하다.
90%이상 땅을 모아야지 아파트 건설이 가능하기 때문이다.
다르게 말하면, 브리지론은 시세보다 아주 비싸게 구입한 땅을 담보로 대출을 받는 것이다.
브리지론이 부도가 나면, 이런 땅들이 공매로 나오게 된다.
구입가격에 거품이 많다는 것을 알기때문에, 브리지론은 보통 구입가격의 30% 내외에서 매수자가 나오는 경우가 많다.
이때, 브리지론을 구입가격의 60~70%선에서 대출해준 저축은행,캐피탈사들은 절반 가까운 원금 손실을 보게 된다.
누군가 큰 손실은 보지만, 이때부터 시장은 다시 돌아간다.
건설사의 시각으로 부동산 시장을 보면,
인건비와 자재가격등 건설비용이 많이 올라서 웬만큼 건설비용을 올려받지 않으면 수익이 나기 힘들다.
과거에는 건설비용이 오르면, 분양가를 높여서 해결을 했다.
지금은 분양가가 조금만 높다 싶으면 미분양이 나버리기 때문에 분양가에 장난을 칠수가 없다.
부동산PF에 건설사들도 손이 잘 나가지 않고있는 이유다.
부도난 시행사의 브리지론 담보가 공매시장에 나와서 싼 가격에 토지를 확보한다면, 건설비용을 좀 올려도 분양가가 크게 올라가지 않는다.
아파트 가격은 토지구입가 + 건설원가 + 금융비용등 제비용 + 적정마진등으로 구성되는데,
토지구입가가 낮다면,
건설원가를 좀 올리고, 금융비용이 더 들어간다고 하더라도, 적정마진 훼손이 줄어들어 시공을 해볼만한 생각이 드는 것이다.
물론, 건설원가와 금융비용이 많이 올랐기때문에, 토지를 조금 싸게 사서는 안되고, 반의 반값 정도로는 사야 한다.
브리지론이 부도나서 시장에 나오면,
누군가는 손해를 보겠지만, 시장이 다시 작동한다는 말이다.
이번 정부대책은 브리지론을 부도내서 시장을 자연스럽게 돌리는 방식이 아니다.
부동산PF을 일으켜서, 브리지론을 상환하니, 브리지론이 부동산PF로 바뀌게 된다.
부동산PF는 미분양이 있더라도 부동산PF를 하면서 건설비용을 확보하기 때문에, 건물은 올라간다.
미분양이 심해도 입주시점에 수분양자들의 분양잔금이 안들어 올때 빚잔치를 하게 되니, 2년쯤 시간 여유가 생기게 된다.
부동산PF는 수분양자들이 내는 계약금,중도금,잔금으로 토지구입비용, 건설비용, 금융비용등을 다 지불하고 시행사들이 마진을 가져가는 구조다.
분양대금이 들어오지 않아도, 건설사들은 공사비용을 기성고에 따라서 대부분 받을것이다. 하지만, 금융회사들의 부동산PF는 상환되지 못하고 준공후 미분양아파트만 남을 뿐이다.
토지가격이 지역에 따라 차이가 커서 일률적으로 말하기 힘들지만,
보통 토지가격이 300억 정도라면, 건물을 짓는 비용이 600억 정도 들어가고, 금융비용등이 200억, 마진 100억 정도 해서 분양가격이 1200억원 정도가 된다.
강남 청담동이라면, 토지가격이 건물가격보다 비쌀수도 있고, 시지역 이하 외곽 아파트라면 토지가격이 거의 안들어 갈수도 있다.
편차가 크기때문에 대략적으로 적어본 것이다.
여기서 주목할 점은, 브리지론에서 터지면 토지가격인 300억선에서 터지는데, 부동산PF가 되어 터지면 토지가격에 건설비용, 금융비용등이 합쳐진 1200억이 터지는것이다.
2년내 부동산경기가 회복되어 분양시장이 살아나면, 이번 정책은 성공적으로 시간을 번 정책이 될 것이다.
하지만, 부동산 경기가 회복되지 않고, 미분양 추세가 꺾이지 않으면, 부실을 크게 키운 나쁜 정책이 될 것이다.
한줄 코멘트. 국공내전때 중국 공산당의 전술이 "공간을 버리고 시간을 번다" 였다. 대장정이라고 불리는, 장거리 도망을 치면서 시간을 벌어 기회를 노렸던 것이다. 중국 공산당은 대장정에서 성공하고 중국을 먹었지만, 한국은 이제부터 결과를 지켜봐야 한다. 시간은 벌었고, 위험은 커졌다.
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