리츠 섹터의 내재 자본금 비율이 민간 상업용 부동산 자본금 비율보다 더 많이 상승했습니다.

투자 의견

Realty Income은 주로 소매 세입자가 거주하는 15,400개 이상의 부동산을 보유한 미국에서 가장 큰 트리플 넷(triple-net, 재산세, 보험료, 관리비 등을 임차사가 부담하는 형태) 부동산투자신탁(REIT)입니다. Realty Income은 자사를 “매월 배당하는 기업”이라고 소개하며, 자사 사업 부문과 영업 실적이 배당금을 투자자에게 가장 안정적인 수입원 중 하나로 만듭니다. Realty Income 임차사의 약 80%가 리테일 업체이지만 대부분은 경기 방어적 부문에 집중하고 있으며, 서비스 지향적이고 전자상거래 압박에도 자연적 방어가 가능하며 경기 침체로 인한 타격이 크지 않다는 특성이 있습니다. 또한, 트리플 넷 임대 형태 덕분에 영업 리스크 및 비용은 모두 임차사가 지게 되며, 부동산 유지에 필요한 자본 지출 역시 임대사가 아닌 임차사가 부담해야 합니다. 이 같은 임대 방식은 주로 장기 계약으로 보통 15년이며 추가 연장 옵션이 포함됩니다. Realty Income은 이를 통해 고정적인 임대 수입원을 확보할 수 있습니다. 커버리지 비율 역시 매우 높아서 임차사들은 재무 상태가 건전하며 경기 침체 시기에도 임대료 할인을 요구할 가능성이 크지 않습니다. Realty Income은 꾸준하고 안정적인 수입원을 보유함으로써, S&P 고수익률 배당귀족지수(S&P High-Yield Dividend Aristocrats Index)의 구성원이자 신용 등급이 A- 이상인 단 두 곳의 리츠 기업 중 하나가 될 수 있었습니다. 이는 Realty Income이 수익 지향적인 투자자들이 가장 신뢰할 수 있는 투자처 중 하나가 되도록 하는 요소입니다. 그러나 안정성을 위해서는 경제적 이윤이 어느 정도 희생될 수밖에 없습니다. 임대 계약에는 1% 수준으로 아주 낮은 연 임대료 상승률이 포함되며, 이는 커버리지 비율을 높게 유지하는 데는 도움이 되지만 회사의 내부 성장을 심각하게 제한합니다. 따라서 Realty Income이 성장하려면 반드시 인수에 의존해야 합니다. 회사는 2019년 초부터 평균 6% 이상의 자본환원률로 약 320억 달러의 인수를 실행했습니다. 이 기간 동안 저렴한 부채에 대한 접근성 덕분에 많은 가치를 창출했습니다. 그러나 지난 2년간의 금리 상승으로 외부 성장을 위한 자금 조달 비용이 증가했습니다. 회사는 부채 이자율을 상회하는 일관된 인수 자본환원률 스프레드를 유지할 수 있었지만, 당사는 회사가 지속적으로 높은 자본환원률의 거래를 찾을 수 없게 되어 Realty Income은 낮은 내부 성장 스토리만 남게 될 것이라고 우려합니다.

📈 상승론자 의견

• Realty Income은 다양한 시장 상황에서도 꾸준히 실적을 내는 기본 포트폴리오를 바탕으로 성장은 더딜지언정 확실한 월 배당금을 제공합니다.
• 합리적인 수준의 레버리지와 풍부한 유동성을 보유한 Realty Income은 매력적인 투자 기회가 생겼을 때 활용할 수 있도록 재정적 유연성을 갖추게 될 것입니다.
• Realty Income은 자사의 영업 이력, 확고한 인수 기준, 확장된 포트폴리오 투명성을 통해 주주들을 안심시키는 동시에 경영 책무를 유지할 것입니다.

📉 하락론자 의견

• Realty Income이 유의미한 주주 가치 성장을 창출하기 위해서는 점점 더 많은 수의 매력적인 리스크 조정 인수가 필요할 것이며, 이는 전통적으로 목표로 삼았던 자산에 대한 경쟁이 확대됨에 따라 Realty Income이 더 많은 위험을 감수해야 할 수 있습니다.
• 다 합치더라도 임대료 상승률이 최저 수준인 Realty Income의 장기 임대 계약의 가치는 특히 금리 상승과 인플레이션의 영향을 많이 받습니다.
• 금리 상승으로 인수 자본환원율과 자금조달 비용 간 스프레드가 축소되며 지속적인 외부 성장을 통한 자사의 가치창출 역량 관리가 약화됩니다.