리츠 섹터의 내재 자본금 비율이 민간 상업용 부동산 자본금 비율보다 더 많이 상승했습니다.

투자 의견

Public Storage는 개인 및 비즈니스 용도로 월간 임대를 통해 다양한 크기와 기능을 갖춘 저장 공간을 제공하는 셀프 스토리지 시설을 인수, 개발, 소유 및 운영합니다. 동사는 또한 셀프 스토리지 시설에 있는 상품에 대한 손실을 보상하는 상품을 제공하는 수익성 있는 보험 사업을 운영하고 있습니다. 이 기업의 전략은 인구 밀도가 높은 도심에서 반경 3~5마일 이내의 셀프 스토리지 시설을 소유 및 운영하고 커버리지, 규모, 브랜드, 운영 효율성 및 기술 플랫폼을 강화하는 데 적극적으로 투자하는 것입니다. 셀프 스토리지는 5대 기업이 미국 인벤토리의 약 36%(Public Storage가 점유한 11% 포함)를 관리하고 있고 지역에서 활동하는 운영업체가 나머지 공간을 소유하고 있는 여전히 고도로 세분화된 분야입니다. 셀프 스토리지 섹터는 글로벌 금융 위기 동안 다른 모든 부동산 자산군을 능가했으며, 부분적으로 이사와 어려운 생활사건으로 인해 수요가 증가함에 따라 경기 침체에 회복탄력적인 섹터로 간주됩니다. 이 업계는 지난 수년간 엄청난 성장을 경험했으며, 당사는 더 완만한 속도이기는 하지만 향후 수년간 이러한 성장을 촉진하는 추가적인 사회적 변화를 목격하고 있습니다. 다운사이징, 이사, 공간 추가, 가구 변화 등과 같은 전통적인 셀프 스토리지 사용은 채택률 증가, 도시화, 정리 추세, 비즈니스 수요 증가, 이주, 인구 증가 및 낮은 주택 구입 여력과 같은 추가 수요 동인으로 보완되고 있습니다. 팬데믹 관련 중단, 재택 근무 환경, 강력한 경기 회복 및 활기찬 주택 시장은 2021년 및 2022년 역대급으로 높은 임대율과 해당 부문의 강력한 임대 성장으로 이어졌습니다. 당사는 추가 공급이 시장에 도달하고 팬데믹 관련 수요가 소진됨에 따라 임대료 성장 및 점유율 수준과 같은 펀더멘털이 현재의 높은 수준에서 중기적으로 정상화될 것으로 예상합니다. 장기적으로 당사는 업계의 더 큰 플레이어가 규모의 이점과 저비용 자본에 대한 접근성을 바탕으로 시장 점유율을 확보할 것으로 기대합니다.

📈 상승론자 의견

• Public Storage의 공급이 제한적인 서부 해안 시장에서의 압도적인 선두 위치는 장기적으로 일관된 매출 성장으로 이어질 것입니다.
• Public Storage는 업계 최고 수준의 대차대조표를 보유하고 있으며 그에 따른 세분화된 시장에서 저가 합병 기회를 활용할 수 있는 여지가 존재합니다.
• 재택근무, 정리정돈, 이주 등과 같은 팬데믹으로 인한 변화는 지속되어 왔으며 셀프 스토리지 시설에 대한 수요가 증가하여 점유율과 임대료가 크게 증가했습니다.

📉 하락론자 의견

• 지난 몇 년간 공급이 증가했으며, 이로 인해 임대료 인상분을 고객에게 전가하기가 상당히 어려워질 수 있습니다.
• 토지이용제한법 및 셀프 창고 설비에 대한 지역공동체의 반발과 관련한 장애물을 고려할 때, 인수보다 성장에 집중하는 전략은 느린 성장 속도로 이어질 수 있습니다.
• 팬데믹 이후 셀프 스토리지 공간에 대한 수요 동인이 약화되기 시작하여 셀프 스토리지의 기본적 요소들에 압력을 가하고 있습니다.