프로로지스(PLD)

• 상업용 물류센터 자산 기반 상장 리츠

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• 미국(86%), 유럽(9%)을 중심으로 5607개의 빌딩을 보유한 리츠

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• 5607개의 빌딩 중 3824개 빌딩이 미국에 있음

• 20개국, 6700개 회사 고객은 대부분 B2B 거래이며, 온라인 소매/리테일 사업에 제품의 저장, 유통, 배송을 위한 물류센터 제공

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• 기본적으로 물류센터 창고를 개발해서 임차해서 임차료를 받는 비즈니스 모델인데, 2020년 이후 데이터센터 개발도 진행해 옴

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(물류창고)

• • 투자금액: 2500만 달러 ~ 1.5억 달러

  • 기대수익율: 6.5% ~ 7.5%

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(데이터센터)

• • 투자금액: 1.5억 달러 ~ 5억 달러

  • 기대수익율: 7.5% ~ 10%

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• 데이터센터가 수익율이 높고 시장이 커지다보니 리츠에서도 데이터센터 개발 계획을 발표

  • 2024~2028 목표: 70~80억 달러를 투자해서 3GW 용량 데이터센터 20개 개발

  • 현재 14억 달러를 이미 투자하였으며, 450MW 전력용량 개발 중

  • 1.3GW 전력을 이미 확보하였고, 추가 1.5GW 전력 조달 중

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• 현 시점에서 실질적인 회사의 수익인 데이터센터가 아닌 물류센터

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• 금리가 오르고 불경기가 되면 기업들이 비용통제에 집중하게 되고 결과적으로 물류센터 시장이 가라앉으면 수입이 악화됨

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• 회사에서도 신규 물류센터 개발을 줄이고 기존 건물, 부동산을 매입하는 방식으로 사업을 진행하며 상업용부동산 시장 상황에 맞춰 보다 안정적인 방식으로 비즈니스 구조를 가져가겠다는 계획

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• 신규 개발보다 이미 건축되어 있는 좋은 건물을 매입하는게 현재 시장 상황에서 더 안전하고 효율적이라는 판단

<2024. 3분기 실적 컨콜>

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• 최근 허리케인으로 미국,. 유럽에 피해가 있었지만 회사의 자산은 제한적인 피해로 큰 영향 없음

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• 3분기 실적인 기대 부합: 300만 달러 순수익, 분기말 점유율 96.2%

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• 시장 수요가 다소 줄어들었지만, 여전히 인상적인 순 임대료 수입

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• 그 이유는? 강력한 lease mark-to-market

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• 파산 신청이 증가하고 있지만, 회사는 회수한 공간에서 임대료 상승 기회 확보. 이번 분기 시장 대비 34% 임대료 상승(16억 달러)

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• Prologis Center 펀드 신규부채: 46억 달러(평균 금리는 4.6%, 만기 9년)

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• 프로로지스는 2026년까지 의미 있는 규모의 차입 만기 없음. 최근 몇년 금리가 계속 올라왔지만 회사 차입금의 평균 이자율 3.1%. 이 정도면 싸게 빌려서 잘 활용한다고 평가 가능

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• 신규 데이터 센터 개발: 5억 달러 프로젝트 (임차인은 이미 확보되어 있음)

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• 첫 번째 인도 개발 프로젝트 2개 신규: 500만 평방 피트(14억 달러, 제3자 인수)

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• 에너지 시스템 개발(54MW): 현재 600MW 발전용량 확보

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• 2025년말까지 1GW 확보 목표

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• 멕시코 법인(Fibra Prologis): Terrapina 주식 80% 인수 (멕시코 사업 확장). 미국과 유럽의 1% 성장에 비하면 멕시코는 22% 빠른 성장

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• 코로나19 이후 확장된 공급망의 잉여 공급으로 GDP 성장과 소비 성장에도 불구하고 물류센터 수요 약세. 전 세계적으로 임대료 YoY 3% 감소

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• 그러나 잉여 공급은 계속 줄어드는 추세. 캘리포니아를 제외한 임대료 감소는 3% 아닌 1.5% 수준

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• 캘리포니아 여전히 안좋은데, 캘리포니아 회복은 시간 필요. 캘리포니아 전체 임대료가 하락하는 가운데 PLD 자산 임대료는 상승

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• 캘리포니아는 탄소 배출 규제 등 다양한 규제가 적용되고 있음

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• 단기적으로 전 세계적인 수요 약세는 지속될 듯. 전 세계적인 임대료는 2025년 중반 저점 찍을 것으로 예상

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• 앞으로 신규 개발사업 속도를 줄일 예정. 임차 고객사에서 투자 결정을 미루고 있음

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• 미국 IBI지수(산업/물류 활동지수) 59.3 (평균 57.8 보다 약간 높은 수준으로 산업활동 활발히 유지)

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• 미국 내 공간 활용율 (공실 회복되는 추이)

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• 시장에 인수 가치가 있는 부동산이 많아 부동산 인수 상향할 계획

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• 글로벌 확장이 계속되고 있고, 물류 부동산은 구조적인 수요 확대 성장산업

<질의응답>

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(질문) 상업용 부동산 공실율이 상승하고 있고 임차 고객사는 투자결정이 지연되고 있지만, PLD 임대는 활발히 이뤄지고 있음. 이유는? 부동산 매입은 왜 확대함?

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• • 부동산 매입은 장기적인 자신감 반영

  • 시장 IRR 이상의 특이 거래물건 탐색 중

  • 코로나 이후 과잉공급 있었지만, 결국 성장과 점유율 확대를 예상함

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(질문) 임대료 전망?

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• • 회사의 2024년 임대료는 2023년과 비슷한 수준

  • 현재 임대료 변동할 수 있는 시기에 있다고 보고 있음

  • 만약 임대료가 소폭 하락하더라도 장기적 성장에 큰 영향 없음

• 어제 3.8% 하락

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• 싼 회사 아님

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• 상장 리츠인데 멀티플이 30배 넘음

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• 꾸준히 성장하는 리츠라는 프리미엄이 반영된 멀티플

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• 실제 실적이 꾸준하게 개선되고 있음

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• 순이익: 2023년 3분기 7.46억달러에서 2024년 3분기 10.04억 달러로 성장

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• 배당금도 꾸준히 늘어나고 있음 (2024년은 3분기까지 배당된 금액)

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• 배당수익율 3.3%~3.5%. 리츠 컨셉으로 보면 배당율이 높은 주식 아님

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• 다만 지난 11년간 배당금이 계속해서 인상해왔고, 배당지급 비율 높음

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• 배당지급 비율이 순이익의 100%를 넘어선 112% 수준. 순이익을 초과한 배당이 지속가능할지 모르겠지만 어쨌든 순이익이 계속 증가하는 회사인데 리츠이니 당연하겠지만 모두 배당함

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• 매 분기별로 은행 금리만큼 배당 주는데 주가가 안정적으로 오른다는 컨셉. 2024. 4분기 배당 지급하고 나면 2023년 대비 배당금 YoY 10% 이상은 올라가 있을 것

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• 미국 상업용부동산은 코로나 이후 공급과잉과 금리인상의 여파에서 여전히 회복하지 못했다고 하는데, 프로로지스는 지금이 미국 내 상업용부동산을 매입할 수 있는 기회라고 말함