오늘은 CBRE그룹에 대해서
소개를 해보려고 한다.
쉽게 설명하면 이 회사는
상업용 부동산 서비스 기업으로
100개 국가에서 무려 14만명 이상의 직원을
자랑하고 있다.
지인 중에 한 분이 이 곳에 다니기도 했는데
나름 복지도 괜찮다고 들은 거 같다.
저는 매월 커피 한 잔의 가격으로
투자에 대한 생각을 매주 정리하여
남기고 있습니다.
위 링크 구독해주신다면 정말 감사합니다.
CBRE Group Inc.
(NYSE: CBRE)
CBRE Group Inc.는 세계 최대 상업용 부동산 서비스 및 투자 관리 회사로,
1906년 로스앤젤레스에서
Coldwell Banker라는 이름으로 설립되었습니다.
이후 여러 차례 인수와 합병을 거치면서
CB Richard Ellis(CBRE)라는 이름을 갖게 되었으며,
현재는 CBRE Group Inc.로 불립니다.
CBRE는 100개 이상의 국가에서 14만명 이상의 직원을 보유하고 있으며,
기업 고객과 투자자들에게 다양한 부동산 서비스를 제공합니다.
2018년 《포춘 500》 기업에 선정되었으며,
지속적으로 글로벌 부동산 컨설팅 시장에서 1위를 차지하고 있습니다.
매출액 영업이익은 대략 저러하다.
영업이익률로만 따지면 5-8%내외인듯.
회사에서 M&A도 꾸준하게 진행하고 있다 보니
영업이익도 낮은 것일 수 있음.
단 기본적으로 많은 전문 인력을 구성하여
운영되고 있는 전문가 집단이라서
인건비 부담이 클 수 있음.
게다가 경쟁 업체들과도 인건비 싸움으로
마진은 낮아질 수 밖에 없음.
인력 및 서비스 경쟁 심화가 된다면
마진율 압박이 커진다.
비즈니스 모델과 주요 사업 부문
CBRE의 비즈니스 모델은 크게
부동산 중개, 투자 관리, 시설 관리로 나뉩니다.
많은 사람들에게도 익숙한 것이 바로 '중개' 부분일 것이다.
하지만 이외에도 투자관리나 시설관리 수익도
상당히 쏠쏠하다.
부동산 중개(Advisory Services)
오피스, 리테일, 산업용 부동산 등 상업용 부동산 매입 및 임대 중개.
기업 고객에게 부동산 매입·매각 전략 및 포트폴리오 관리 서비스 제공.
2023년 기준으로 이 부문에서 연 매출의 50% 이상이 발생.
알맞는 매물을 잠재 고객을 타겟으로 하여 판매하는 것도
결코 쉬운 일이 아니다.
투자 관리
(Real Estate Investments)
CBRE Investment Management를 통해 부동산 투자 펀드를 운영하고 있음.
글로벌 부동산 자산운용 규모(AUM)는 1,330억 달러(2024년 기준).
투자자들에게 부동산 개발 및 직접 투자 기회를 제공.
특히 티커 IGR은 CBRE글로벌 에스테이트
인컴펀드인데 이를 통해 투자하면
현재 배당 수익률이 13%이다.
CBRE Global Real Estate Income Fund(티커: IGR)는 다양한 부동산 유형에 투자하는 폐쇄형 펀드입니다.
배당 수익률은 약 13%입니다. 이 펀드는 오피스, 리테일, 아파트, 산업, 호텔, 헬스케어, 스토리지 등 다양한 부동산 유형에 투자하며, 북미, 유럽, 호주, 아시아 등 선진국 시장의 상장 주식에 투자합니다.
시설 및 프로젝트 관리
(Global Workplace Solutions, GWS)
기업들의 오피스 및 산업시설 운영·유지보수 서비스 제공.
Fortune 500대 기업들의 부동산 운영을 맡아 안정적인 장기 수익원 역할 수행.
이 부문은 CBRE의 가장 빠르게 성장하는 사업 중 하나.
예컨대 서울에 있는 상업용 빌딩을 기준으로
설명해보면 해당 빌딩의 PM업무라고 해서
안에 벌어지는 시설관리, 임대차관리 등 부터
건물 안에서 벌어지는 일을
'임대인'(집주인)을 대신해서 다양한 일을 한다.
여기서 나오는 수익으로 매출을 내는 것인데
결국 앞으로도 서울 뿐만 아니라 국제적으로
높은 빌딩이 많아질 것이다.
하지만 이는 부동산 경기를 탈 수 밖에 없고
'금리'의 영향을 많이 받을 수 밖에 없다.
중개는 이 부분에서 영향을 탈 수 있으나
그래도 상대적으로 '덜 타는' 사업 영역임.
현재 이 분야는 빠르게 성장하고 있긴 하지만
부동산 업계에 종사하고 있는 사람들에게는
'저임금'이라고 유명한 분야이다.
CBRE의 강점 및 차별점
CBRE는 단순한 부동산 중개회사가 아닌
부동산 전반을 아우르는 종합 서비스 기업입니다.
이를 통해 강력한 경쟁력을 갖추고 있습니다.
글로벌 시장 지배력
CBRE는 세계 최대의 상업용 부동산 서비스 기업으로,
경쟁사인 JLL(존스랑라살),
Cushman & Wakefield보다 더 넓은 시장 점유율을 보유하고 있다.
다양한 산업군(오피스, 리테일, 물류센터, 데이터센터 등)에 걸쳐
광범위한 고객층을 확보.
경기 변동에 대한 내성
부동산 시장은 경기 사이클에 따라 변동성이 크지만,
CBRE는 임대 및 시설 관리 서비스를 통해 경기 침체 시에도 안정적인 수익을 창출.
장기 계약 기반의 사업(GWS 부문)이 있어
주택 및 상업 부동산 시장 하락 시에도 일정한 현금흐름 유지 가능.
22-23년 미국 주식 하락장에 35%까지 하락했지만
다시 전고점을 쉽게 뚫고 올라가고 있다.
그렇다고 하더라도 '금리 인상'기에는 최악의 판단임.
강력한 M&A 전략
CBRE는 지속적인 인수·합병을 통해 성장해 왔으며,
2015년 이후만 해도 40건 이상의 M&A를 단행.
최근에는 데이터센터, 헬스케어 부동산,
물류 부동산 관련 기업들을 인수하며 미래 성장 동력을 확충.
투자 리스크
(1) 부동산 경기 침체
부동산 개발 및 투자 수요가 감소하면 CBRE의 거래 중개 및 투자 수익이 타격을 받을 가능성.
특히 금리 상승기에는 부동산 거래량 감소로 인해 실적이 악화될 수 있음.
(2) 경쟁 심화
JLL, Cushman & Wakefield 등 글로벌 부동산 기업들과 경쟁.
PropTech(부동산 기술) 스타트업들이 AI 기반 부동산 솔루션을 제공하며 시장 진입.
(3) 고정비 부담
CBRE는 글로벌 인력을 운영하며 인건비와 부동산 유지 비용이 높음.
시장이 악화될 경우 비용 절감이 쉽지 않음.
특히 매크로 경기가 좋지 못하면
당연히 악재일 수 밖에 없음.
물론 (3) 고정비 부담 영역에서
향후 AI 등을 통해 대체하면서
인건비 부담도 낮출 것으로 보여.
리츠와 비교하면?
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비교 항목 |
CBRE (NYSE: CBRE) |
리츠 (REITs) |
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수익 구조 |
부동산 중개, 투자 관리, 시설 운영 등 다양한 수익원 |
주로 부동산 임대 수익 기반 |
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성장 잠재력 |
시장 회복 시 빠른 수익 증가 가능 (부동산 거래 증가) |
안정적인 성장, 그러나 빠른 성장 제한 |
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배당 |
배당 없음 (자사주 매입으로 주주 환원) |
법적으로 수익의 90% 이상 배당 지급 |
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경기 민감도 |
부동산 경기 및 금리에 민감 (주가 변동성 높음) |
장기 임대 계약으로 경기 침체 시에도 일정 수익 유지 |
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변동성 |
주가 변동성 높음 (경제 상황에 따라 실적 영향 큼) |
상대적으로 낮은 변동성 (배당으로 방어 가능) |
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자본 활용 |
배당 의무가 없어 M&A, 기술 투자 등 활용 가능 |
배당 의무로 인해 성장 투자 제한됨 |
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포트폴리오 다각화 |
오피스, 리테일, 물류, 데이터센터 등 다양한 자산군 운영 |
특정 자산군(오피스, 리테일 등)에 집중된 경우 많음 |
CBRE는 고성장 가능성이 크지만, 변동성이 높고 배당이 없음.
반대로 리츠는 안정적인 배당을 지급하지만,
성장 속도가 상대적으로 낮음.
성장주 vs. 배당주 관점에서 투자 성향에 따라 선택해야 함.
CBRE는 투자 가치가 있는가?
CBRE는 장기 투자 관점에서 유망한 기업이지만,
부동산 시장의 경기 변동성에 민감하게 반응하는 만큼 타이밍이 중요한
기업이라고 느낀다.
부동산 시장이 저점에서 회복될 조짐이 보일 때 매수하는 것이 바람직하며,
경기 침체기에는 보수적으로 접근하는 것이 좋다고 보임...
*투자의 판단과 결과는 모두 본인의 몫입니다.
CBRE는 단순한 부동산 중개 회사가 아니라,
부동산 시장을 선도하는 글로벌 기업입니다.
장기적인 성장성과 안정성을 고려할 때,
나쁘진 않은 기업임.
이 기업에 투자할 때는 '부동산 대체 상품'이라고 생각하고
접근하는 것이 낫지 않을까
✅ 투자 매력 포인트
글로벌 No.1 부동산 서비스 기업으로 장기적 성장 가능성 높음.
임대 및 시설 관리 부문을 통한 안정적인 현금흐름.
ESG 및 AI 기반 부동산 투자 전략으로 신성장 동력 확보.
강력한 M&A 전략으로 시장 점유율 지속 확대.
⚠️ 투자 유의점
부동산 경기 변동성에 영향을 받을 가능성이 높음.
경쟁 심화 및 기술 혁신으로 인해 장기적인 경쟁력을 유지해야 함.
배당이 없고 주가 변동성이 크며, 금리 인상의 영향을 받음.
그래도 업계 1등 기업이니 역시 다르긴하다.
상업용 부동산 시장의 우상향을 믿는 사람들이라면
체크해봐도 무방할 기업이라고 느낀다.
하지만 여전히 오피스 임대시장은 크게 살아나지 않고 있다.
(= 경기가 아직 좋지도 않다.)
내가 느낄 땐 부동산 투자에 관심이 있는 분들이
주식에 투자만 해야 할 때
리츠 대신에 성장하면서 헷징할 수 있는 종목을 찾는다면
이 기업이 아닐까 싶다.
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